Contamination des maisons

Source : Institut national de santé publique du Québec Bulletin d’information en santé environnementale (BISE)

Mise en contexte

Au cours des dernières années, la culture du Cannabis sp, aussi appelé marijuana, a connu un essor considérable à travers le pays. Compte tenu du climat plutôt froid régnant une bonne partie de l’année au Québec, la culture réalisée à l’aide d’installations intérieures revêt davantage d’attrait chez les contrevenants que celle produite à l’extérieur. Plus productives et plus discrètes, ces installations permettent aux producteurs résidentiels de réaliser de trois à quatre cycles de récolte par année, contre un seul lorsque réalisé en milieu naturel.

Ainsi, entre 1981 et 2004, le nombre de dossiers d’infraction de production de marijuana au Québec a augmenté de 460 %. En 2004, les types de plantation se répartissaient comme suit : 47 % à l’intérieur d’habitations, 34 % en terrain boisé et 19 % sur des terres agricoles. Selon les statistiques des différents corps policiers du Québec, il y aurait eu depuis l’an 2000 plusieurs milliers de maisons de culture de cannabis au Québec. Une forte proportion de ces habitations se retrouverait sur le territoire comprenant Montréal, Laval, Lanaudière et Laurentides.

Une production lucrative

Un plant de cannabis mature vaut sur le marché de la revente entre 1 000 et 1 500 dollars, ce qui en rend la production lucrative. En huit ans, le taux de la substance psychoactive du cannabis produit au Québec, le tétrahydrocannabinol (ou THC), est passé de 5,5 à 11,5 %, faisant ainsi du « pot » québécois un produit fort convoité. De plus, il est relativement facile de faire croître de 200 à 900 plants (moyenne : 300 à 500) dans un sous-sol de maison bien équipé et ce, dans un délai de quatre mois seulement.

Conditions propices à la contamination fongique

Les cultures de cannabis entreprises à l’intérieur peuvent été effectuées dans une série de récipients contenant du terreau souvent irrigués par des systèmes automatisés; elles peuvent aussi être réalisées à l’aide de systèmes hydroponique ou aéroponique plus sophistiqués. Le système hydroponique en circuit fermé permet aux racines d’être en contact permanent avec une solution nutritive complète, tandis qu’avec le système aéroponique, elles sont en contact avec l’air et une bruine de solution nutritive brumisée par des diffuseurs. La présence de ces systèmes à l’intérieur engendre de hauts taux d’humidité relative, variant de 40 à 90 % (la plupart du temps autour de 85 %). De plus, la culture du cannabis exige un éclairage puissant (jusqu’à 60 lampes de 1 000 watts) ainsi que des températures élevées variant de 25 à 28°C. Ces conditions de température et d’humidité, optimales à la culture de la marijuana, le sont également pour la propagation des moisissures.

Les moisissures sont des organismes vivants qui croissent naturellement dans l’environnement extérieur. Elles peuvent être véhiculées de l’extérieur vers l’intérieur par les déplacements d’air et les allées et venues des humains et des animaux. Pour se développer et se multiplier, elles requièrent la présence de conditions environnementales appropriées (taux d’humidité, température) et de nutriments, tels ceux présents dans les matériaux de construction (cellulose du bois et du papier). Or, comme nous l’avons vu, l’ensemble de ces conditions sont réunies dans les maisons servant de lieu de culture de marijuana.

Impacts de la contamination fongique sur le bâtiment et la santé des occupants

Mis à part les explosions dues aux solvants utilisés pour la fabrication d’huile de marijuana ou les incendies causées par des défaillances électriques, l’humidité élevée maintenue sur de longues périodes est l’élément occasionnant le plus de dommages au bâtiment. Les forts taux d’humidité entraînent la pourriture des matériaux de construction et la prolifération des moisissures. Une contamination fongique de forte ampleur est associée à des problèmes de santé éventuels chez les occupants. Ils peuvent s’avérer très sévères et aller de l’irritation des voies respiratoires ou de l’exacerbation de l’asthme jusqu’à des symptômes plus importants chez des personnes particulièrement fragiles. En effet, les sujets présentant des facteurs prédisposants, tels que des maladies respiratoires chroniques ou une immunité défaillante, peuvent développer des mycotoxicoses, des pneumonites d’hypersensibilité, voire même des infections respiratoires ou systémiques.

La décontamination d’une habitation infestée par les moisissures est parfois possible mais onéreuse. En effet, selon le Bureau des assurances du Canada, le coût moyen d’une décontamination efficace dans les cas d’infestation fongique majeure est d’environ 40 000 $. Cependant, après deux ou trois cycles de récolte, il y a peu à faire pour épargner la maison infestée sinon d’avoir recours, dans les pires cas, à la destruction même des lieux.

On comprend ainsi aisément pourquoi les contrevenants opteront d’abord pour le masquage des parties atteintes. Dans certains cas, les murs affectés seront repeints ou même remplacés. Ces travaux peuvent masquer temporairement les problèmes occasionnés par l’humidité chronique mais n’éliminent généralement pas la moisissure, puisque l’humidité accumulée dans les structures refait fréquemment surface dans les matériaux, qu’ils soient neufs ou maquillés.

Indices susceptibles de révéler une maison de culture

Les lieux de culture de marijuana peuvent être multiples (chalet, appartement, maison de banlieue, etc.) et dispersés sur l’ensemble du territoire québécois. À l’intérieur de l’habitation, divers indices liés à un haut taux d’humidité maintenu sur une longue période peuvent servir à éveiller des soupçons lorsque la propriété a été maquillée à des fins de revente. Il s’agit du taux d’humidité relative, des odeurs (parfois masquées par des parfums), de la présence de moisissures visibles, du gonflement des murs de placoplâtre, de boiseries noircies ou de tâches circulaires sur le plancher. La présence de tels signes n’est parfois pas suffisante, lors d’une visite des lieux, pour éveiller le doute chez l’acheteur inexpérimenté. Les problèmes peuvent ainsi s’avérer difficiles à détecter avant l’achat. Ces vices ainsi dissimulés peuvent demeurer jusqu’à ce que les nouveaux occupants aient à entreprendre des travaux nécessitant l’ouverture des murs. À ce moment, l’ampleur du problème peut alors s’avérer désastreuse.

D’autres indices révélateurs sont visibles de l’extérieur, tels que fenêtres barricadées, présence de nombreux ventilateurs sur le toit, d’un mât électrique modifié ou très récent, de fils électriques entrant directement par la fenêtre (sans passer par le compteur électrique) ou encore d’un compteur dont le sceau d’Hydro-Québec a été brisé. L’hiver, la formation de glace à la sortie des ventilateurs de la cuisine et de la salle de bains, de même que la condensation et le givre excessif sur les fenêtres, témoignent d’un taux d’humidité anormalement élevé. Enfin, la présence de condensation et surtout de moisissures sur les parois froides, tel le mur du côté nord, sont autant d’indices à considérer.

Contexte légal

Le fait que les maisons de culture soient le plus souvent revendues en mauvais état à l’insu des nouveaux occupants comporte donc, en plus des pertes financières (dévaluation foncière, coût de décontamination), des risques sérieux pour la santé. Le contexte légal complique toutefois la prévention de ces ventes frauduleuses.

En fait, les aspects légaux en lien avec la culture de marijuana font intervenir les notions de bien infractionnel et de produit de la criminalité. Une maison de culture est considérée comme un bien infractionnel puisqu’elle a servi à accomplir un acte illégal. Par ailleurs, le véhicule du contrevenant et son compte bancaire peuvent constituer des produits de la criminalité, s’il est reconnu qu’ils sont issus des profits du crime, fait souvent difficile à prouver. Cette nuance devient importante puisque la maison de culture ayant servi à commettre le crime devient saisissable si le contrevenant en est le propriétaire. Par ailleurs, il ne s’avère pas toujours possible d’identifier les coupables ni même les propriétaires, ou encore d’intervenir dans les délais souhaités.

À la suite d’une perquisition dans une maison de culture, les policiers peuvent porter des accusations et demander une ordonnance de blocage, ce qui interdit légalement à toute personne de se départir de l’immeuble concerné ou d’effectuer une transaction sur ce dernier. Bien que l’ordonnance soit toujours communiquée à l’accusé, au propriétaire de l’immeuble, à la municipalité et aux créanciers hypothécaires, les délais, aussi courts soient-ils, sont parfois suffisants pour permettre aux contrevenants de procéder au maquillage de la maison et à sa revente, parfois avec la complicité d’un agent d’immeuble mal intentionné. L’ordonnance de blocage est également publiée au Bureau de la publicité des droits, mais avec un délai d’une à deux semaines après son émission, ce qui laisse là encore place aux transactions illicites. À l’heure actuelle, la Sûreté du Québec conseille aux acheteurs ou aux intervenants de santé publique qui désirent obtenir de l’information sur une maison, de s’adresser au palais de justice de la région concernée.

Mise en place d’un registre

Les délais de déclaration des cas et la multiplicité des sources de renseignements rendent les acheteurs potentiels et les agents d’immeubles qui les représentent vulnérables aux transactions frauduleuses. L’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) considère cette situation inacceptable, et réclame que ses membres aient accès à un registre unique qui comprendrait l’ensemble des maisons ayant fait l’objet d’une perquisition. L’existence d’un tel outil permettrait au courtier ou à l’agent d’immeuble de pouvoir informer l’acheteur potentiel et ce, en temps réel. La Sûreté du Québec étudie à l’heure actuelle la possibilité de mettre en place un protocole d’échanges de renseignements entre les professionnels concernés.

Importance du partenariat

En plus d’être conscients des difficultés légales en lien avec ce dossier, plusieurs intervenants sont préoccupés par les problèmes de santé associés à la présence de moisissures dans ces maisons et souhaitent développer un partenariat afin de trouver un modus operandi qui permettrait d’identifier efficacement les maisons insalubres et d’en empêcher la vente ou la location. À ce jour, deux activités ont permis de sensibiliser les intervenants aux avantages d’un partenariat.

Colloque de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) (2)

En plus d’informer régulièrement ses membres, l’ACAIQ a organisé, à l’automne 2005, un colloque sur les différentes facettes du problème associé aux maisons de culture. Lors de cet échange d’information, l’association a invité des représentants des ministères de la Santé et des Services sociaux, de la Sécurité publique et de la Justice, des corps policiers, des inspecteurs en bâtiment, des institutions financières, des assureurs ainsi que les courtiers et agents immobiliers. Les deux principaux objectifs étaient l’arrimage pour mieux faire face à ce problème et l’information du grand public. Il s’agissait d’une première au Canada. Le colloque a fait l’objet d’une importante couverture médiatique et, ce faisant, a contribué à sensibiliser un vaste public à ce que d’aucuns considèrent maintenant comme un véritable fléau.

Rencontre avec la Sûreté du Québec (SQ)

La Sûreté du Québec a mis sur pied en 1999 un programme pour lutter contre l’expansion de la production et du trafic de marijuana. Ce programme appelé Opération Cisaille 3-4 vise principalement la déstabilisation des organisations criminelles qui dirigent les activités de production et de distribution de marijuana. Même si les efforts de cette escouade spéciale ont porté leurs fruits et que les saisies dans les champs ont dépassé les 700 000 plants en 2005, les policiers sont conscients de l’importance du partenariat, notamment avec la santé publique, pour faire face au nombre grandissant de maisons de culture et à la menace qu’elles représentent pour la santé des futurs occupants. Selon eux, les maisons perquisitionnées lors de l’opération ayant servi de lieu de culture sur des périodes allant de deux à cinq ans sont entièrement contaminées par les moisissures. Conscients des enjeux sociaux et des effets néfastes sur la santé, la Sûreté du Québec a jugé pertinent de sensibiliser la Table nationale de concertation en santé environnementale (TNCSE), qui regroupe notamment un représentant en santé environnementale de chacune des régions sociosanitaires, à l’ampleur de ce phénomène au Québec. Considérant qu’il s’agit d’un risque à la santé touchant plusieurs individus, les policiers sollicitent l’aide de la santé publique afin de trouver une solution fonctionnelle pour limiter la revente et la location des maisons contaminées. Les solutions potentielles sont actuellement à l’étude.

Conclusion

Au cours des dernières années, la culture de la marijuana à l’intérieur d’habitations a connu un essor considérable au Québec. Les conditions environnementales qui règnent dans les maisons de culture (température et humidité élevées, présence de matières organiques) sont propices à la prolifération des moisissures. L’ampleur des contaminations fongiques observée dans ces milieux constitue un risque pour la santé des éventuels occupants. Le contexte légal actuel rend toutefois difficile la prévention des transactions frauduleuses.La solution pourrait passer par la mise en place d’un registre des maisons ayant fait l’objet d’une perquisition et par le développement du partenariat. À ce chapitre, la collaboration des intervenants de santé publique pourrait s’avérer bénéfique à la résolution du problème.