Les plans d’architecture et de cadastre

Les courtiers immobiliers connaissent bien les difficultés relatives à l’établissement de la superficie des fractions de copropriétés divises. D’une part, la pratique usuelle de « vente sur plans » de copropriétés neuves se base sur des mesures calculées sur les plans d’architecture. D’autre part, le Code civil du Québec exige que le plan de cadastre à l’origine de la création de la copropriété (1) soit établi à partir d’un mesurage réel de l’intérieur des parties privatives à partir de bornes physiques établies. (2) La superficie nette démontrée au plan cadastral est établie selon des mesures nettes calculées à partir des divisions intérieures ou des revêtements de finition, à l’exclusion des colonnes et autres portions communes qui traversent la partie privative, telles des puits de ventilation, de plomberie ou d’électricité. Dès lors, il est inévitable que des écarts parfois significatifs entre les plans d’architecture et le plan de cadastre soient constatés.

Bien informer l’acheteur et le vendeur

Il appartient donc au courtier d’agir avec précaution et de bien informer le vendeur et l’acheteur de ces écarts « naturels » entre les méthodes de calcul utilisées. Cette diligence varie évidemment selon qu’il s’agit d’un immeuble neuf ou en revente. Dans le cas d’un immeuble neuf, le courtier doit s’assurer :

  • que le contrat préliminaire mentionne que la superficie est approximative et qu’il pourrait y avoir un écart entre la superficie affichée au document promotionnel, soit celle des plans d’architecture, et la superficie nette qui sera démontrée au plan cadastral;
  • que le vendeur remet aux acheteurs, peu importe le nombre d’unités de copropriété, un avis écrit les informant que les calculs de superficie et de volume de chaque partie privative résultant de l’arpentage et du plan de cadastre établissent des dimensions nettes pouvant être différentes voire moindres que celles indiquées aux plans d’architecture ayant servi à la vente des unités.

Dans le cas d’une revente, le courtier doit s’assurer :

  • que la superficie inscrite au contrat de courtage et à la fiche descriptive est bel et bien celle apparaissant au plan cadastral et non celle mentionnée, à l’origine, aux plans d’architecture.

Source : Me Serge Allard, notaire