Le droit des copropriétaires indivis

Dans la vente d'une part d’un copropriété dans un immeuble détenu en copropriété indivise, les autres copropriétaires peuvent avoir le droit d’écarter un éventuel acquéreur.

À cet égard, il importe d’abord de prendre connaissance de la convention d’indivision qui régit les relations entre les copropriétaires. En effet, plusieurs conventions d’indivision prévoient qu’un copropriétaire doit offrir sa quote-part aux autres avant de l’offrir à un tiers ou encore permet aux autres copropriétaires d’égaler l’offre que le tiers pourrait faire pour acquérir cette quote-part, suivant des modalités prévues à la convention. Dans l’éventualité où le vendeur passerait outre ces modalités, celui-ci s’expose à des poursuites judiciaires pouvant conduire au paiement de dommages-intérêts.

Même si rien n’est prévu à ce sujet dans la convention d’indivision, l’agent devra informer l’acheteur potentiel que le Code civil du Québec prévoit quant à lui, un moyen permettant aux copropriétaires d’exclure le tiers qui a acheté une quote-part dans l’immeuble. Il s’agit du droit octroyé aux copropriétaires de racheter la part vendue à un tiers en lui remboursant le prix et les frais de la vente. Un copropriétaire a 60 jours suivant le moment où il apprend que la quote-part d’un autre copropriétaire a été vendue pour exercer ce droit. Ce « droit de retrait » ne peut toutefois être exercé plus d’un an après l’acquisition par le tiers.

Qu’ils résultent de la convention d’indivision ou du Code civil du Québec, il importe que le vendeur et tout acheteur éventuel soient informés des droits des autres copropriétaires et de leurs conséquences sur la transaction envisagée. Afin de minimiser les risques, il serait prudent de s’assurer dès la prise du contrat de courtage, de l’obtention d’une renonciation des autres copropriétaires à exercer un tel droit. Il est recommandé que cette renonciation soit préparée par un juriste. Dans l’ignorance de l’existence d’une telle renonciation, il est suggéré que toute promesse d’achat soit conditionnelle à ce que le vendeur en fournisse copie à l’acheteur.